ポートフォリオにリートは必要?【シミュレーション】

ポートフォリオにリートは必要? お金の小話
この記事は約12分で読めます。

株+債券のポートフォリオは定番ですが、そこにリートは足す必要があるの?そもそもリートの特性って何?を解説していきます!

積立投資を想定して、リートをポートフォリオに組み込んだ時のシミュレーションも行っていきますね!

過去データをもとにシミュレーションをしています。未来予測ではありません

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前回の記事

eMAXIS Slimの8資産バランスの良いところはリート投資がコスト安くできると紹介しました。今回はそもそもリートって必要なのか?を考えていきます!

リートの特性

リート(REIT)とは?

リート(Real Estate Investment Trust、REIT)は不動産に投資する投資信託です。

リート 不動産投資 違い

直接不動産に投資した場合と比べると、リートは少額から投資可能、複数の不動産に分散投資できる、換金しやすい等のメリットがあります。

リートの種類

リートの種類は大きく3種類に分かれます。

リートの種類

特化型:オフィス、住宅、物流などに特化
複合型:特化型を2つ組み合わせたもの
総合型:特化型を3つ以上組み合わせたもの

特化側の分け方は↓こんな感じです!分け方は色々あるみたいです。

リートの主な業種
景気敏感度は目安として見てください!

リートの特性

リートの特性

・値上がり益でなく、分配金の高利回りを期待
・株式との値動きの相関性が低い
・金利上昇局面に弱い
・インフレに強い

値上がり益でなく、分配金の高利回りを期待

リートは不動産の賃料収入からの分配金が期待できます。物件自体の価格上昇よりは安定的な賃料収入からの高利回りを期待するものです。

分配金を期待するところは債券や高配当株となんとなく似てますね。

株式との値動きの相関性が低い

リートは株式との値動きの相関性が低い(同じ値動きをしない)です。株式と組み合わせることで株価下落時も資産の下落を和らげる効果(分散投資効果)があります。

コロナショックの時は株もリートも下がりました。同じ動きをする時もあるので注意です。

金利上昇局面に弱い

不動産投資法人が不動産を購入する時は投資家から集めた資金のみだけでなく、銀行からの融資を受けています。そのため、金利上昇局面では銀行に支払う利息が増えて、利益が減るということになります。

インフレに強い

インフレ局面では不動産自体の価格や賃料収入が上昇する傾向にあるので、リートはインフレに強いと言われています。

特性が分かったところでシミュレーションしてみます!まずは前提条件から見ていきますね!

シミュレーションの前提条件

使用元データ

運用期間:2010/01~2021/12の11年間

  • 国内株式:eMAXIS TOPIX インデックス
  • 国内リート:eMAXIS 国内リートインデックス
  • 先進国株式:eMAXIS 先進国株式インデックス
  • 先進国リート:eMAXIS 先進国リートインデックス

※eMAXISはSlimではなく、より運用期間が長い通称Fat版を使用しています

ちなみにこのリートは総合型。複数の業種が含まれていますよ!

使用元データの値動き

運用方針・条件

今回はつみたてNISAを想定してリバランスなしの積立投資にします。

  • 毎月10,000円の積立投資
  • リバランスなし
  • 株式100%の場合と、株・リートを組み合わせた場合を比較

前提が確認できたので、次はシミュレーションです!

シミュレーション結果

シミュレーションパターン

パターン

①国内株式×国内リート(株50:リート50)
➁国内株式×国内リート(株90:リート10)
③先進国株式×先進国リート(株50:リート50)
④先進国株式×先進国リート(株90:リート10)

50:50⇒均等バランス型ファンド想定
90:10⇒時価総額加重を想定

※現在の株式とリートの時価総額比は99:1くらいみたいですが、1%だとあまりにも影響がなく、また過去の比率も分からないので……90%・10%のバランスにしました。

①国内株式×国内リート(株50:リート50)

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➁国内株式×国内リート(株90:リート10)

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評価損益推移

国内リートをポートフォリオに組み込んだ場合の評価損益

リートはあった方がおおむね損益がなだらか?ただ、ここ2年ほどは値動きが大きいですね

2019年リート好調理由
・都心のオフィスビルの稼働率が好調(賃料収入が好調)
・海外観光客増加によるホテル需要がUP
・外国投資家の買い増し(外国と比べ国内リートが割安だった)

コロナショック時リート暴落理由
・地方銀行などによる投げ売り(ロスカット)
・物件の収益悪化を懸念(賃料の引き下げ・空室率悪化)

③先進国株式×先進国リート(株50:リート50)

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④先進国株式×先進国リート(株90:リート10)

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評価損益推移

先進国リートをポートフォリオに組み込んだ場合の評価損益

こちらもコロナショック時以外はリートを組み込んだ方が値動きがなだらかかな…?

私の結論は…

リートはあってもいいかな!

株と組み合わせると分散投資効果があり、また債券よりもリターンが期待できる。そして株よりは値動きが激しくないかな…?微妙なところなので、人によっては違う見方もありそうです。

株・リート比率については半々ではなく、市場規模を考えて、リート比率は下げようと思います。
⇒「8資産バランス+株式ファンド」をつみたてNISAで組み合わせ!

リートの特性と投資した場合のシミュレーションをしました!

今回、初めてリートについて色々学びました。業種など全然知りませんでした…!

巣ごもり需要で物流施設の需要が増加する一方、ホテルの需要は壊滅的。

リートの今後の先行きに不安はありますが、ポートフォリオにはリートを組み込んだまま様子を見ていきたいと思います。

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